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47家房企仅2家销售增长，逆袭靠的是什么？******

　　1月份以来，各大房企陆续披露了2022年的销售情况。截至1月16日，以克而瑞发布的2022年全年销售榜序列为参考，目前已有47家上市房企发布了2022年全年的未经审核经营数据，其中同比降幅在50%以上的房企数量多达25家。

　　不过，仍有开发商取得了亮眼的成绩，越秀地产与仁恒置地成为行业内唯二全年销售业绩保持同比增长的企业，增幅分别为8.6%、14.3%。

　　其中，越秀地产在2022年完成合约销售额1250.3亿元，超额完成全年1235亿的目标，也是TOP20房企中唯一实现正增长的企业。事实上，2022年4月以来，越秀地产基本上每个月的销售业绩都保持着同比向上，9月份的同比增幅更是高达178%。

　　明源不动产研究院认为，背靠国资委和广州地铁，越秀地产获取了许多地段、资源良好的优质项目，并形成了TOD开发模式。数据显示，越秀地产的TOD类型项目在2022年上半年实现销售额120.7亿，同比增长58.8%。

　　在房地产蒙眼狂奔的年代，国企往往受制于包括负债率在内的多重要求，在规模扩张方面处于劣势。随着2020年下半年“三道红线”等规定的出台，行业进入深度调整期，整体负债保持在低水平的国资背景开发商反而获得了相对更大的加杠杆空间，使其得以在行业下行周期中能更好地把握机会，获取更多好项目。

　　据海通证券研报，2020年以来，越秀地产的总借贷规模保持增长的态势，从2020年末的约678亿元增长至2021年末的约755亿元，并进一步上涨至2022年上半年末的约845亿元，这一指标较2021年同期增长约12%。该机构认为，国企开发商加大借债规模，是因为其销售增长高于平均水平，愿意积极收购新地。

　　越秀地产也正是在这一期间保持着颇高的拿地力度。据克而瑞统计，2021年在18个城市共新增37幅土地，新增投资总建筑面积达918万平方米；2022年上半年也累计新获取了16幅土地，建筑面积近346万平方米。在2021年和2022年上半年，越秀地产的拿地销售比分别达到0.76和0.67，远高于行业平均水平，投资强度可见一斑。

　　同时，由于行业的持续下探，土地市场竞争明显减弱，使得尚有余力的开发商得以“捡漏”优质地块。越秀地产便在广州2022年的第四批集中供地中，以底价41.16亿元拿下两宗地块，其中一宗位于宅地断供多年的海珠滨江西板块。

　　某华南房企人士向记者分析，“在行业下行期内，拿得多，位置又好，优质货值上去了，销售额自然也就上去了。”

　　值得一提的是，在2022年7月份“停贷潮”的影响下，出于对项目停工的担忧，国央企背景成为开发商的一项关键优势。据一TOP20房企内部人士透露，“‘停贷潮’影响了大家对民企的信心，认为民企的交付可能会出问题，因此更愿意去买国央企的房子。”

　　这也促使央国企背景的开发商表现在2022年下半年获得了更好业绩表现，例如在2022年12月，保利发展、华润置地的合约销售额同比增幅分别为55.76%、9.8%。

　　对于不追求规模的仁恒置地来说，能够逆势向上的关键之一则是其对高端住宅市场、改善类需求的聚焦。这一定位恰契合了当前市场的主流需求。据中指院调研，2022年度进行了置业的人群中，约38%是进行改善置业，较2021年增加5个百分点，位列各大购房原因之首。

　　反映在仁恒置地的销售上便是颇高的销售去化率。据克而瑞数据，2022年6月末，位于上海杨浦的仁恒·海上源项目推出372套房源，吸引了近1800组客户参与认购并全部售罄，单项目销售近60亿元，单价超11万元/平方米。

　　仁恒置地与越秀地产相似之处在于对一二线等高能级城市的聚焦。

　　据仁恒置地披露，2022年，在上海、苏州、无锡、天津、新加坡五个城市中，其共实现合约预售约554.83亿元，占全年销售额的约81.5%。

　　而越秀地产则以大湾区为核心。明源不动产研究院数据显示，2022年前11个月，仅广州一城便为越秀地产贡献了超600亿元销售额，占全年销售的约6成，其他主力城市如杭州、长沙、苏州、武汉等也均为热点一二线城市。这些热点一二线城市的高韧性，让越秀、仁恒置地在今年严峻的行业环境下，承受了更小的市场冲击。

　　区域深耕亦是滨江集团在2022年能保持住规模、实现排名提升的关键因素之一。据滨江集团方面披露，该公司2022年全年累计实现销售金额1539亿元，同比降幅仅为9%；位列行业第13位，较2021年同期前进9位，这也是滨江集团历史最佳排名。

　　这其中，滨江集团在大本营杭州分别以网签金额718.05亿元和565.21亿元，继续蝉联杭州地区销售操盘榜和权益榜双料冠军。2022年，滨江更是因在杭州集中供地中挥金如土而备受关注。据克而瑞，滨江2022年拿地金额达到785.2亿，同比增加22%，布局几乎全部位于杭州。

　　滨江集团董事长戚金兴将此总结为“没有舍近取远”。“城市中心有地拿，就不到外围拿；杭州有地，就尽量少到浙江其他地区拿地；浙江有地，就尽量少到长三角其他区域拿地；长三角有地，就尽量不到全国其他地区拿地。”戚金兴在近期的公司年会上表示，“这样会让你的半径、你的优势充分得到体现。”戚金兴认为，尽管近来利好政策不断，但2023年的行业形势仍不容乐观，未来需要通过继续在优势城市、优势城市中的优势地段、做企业发展过程中已经形成“拳头”的优势产品，来保持自身竞争力。

发育儿补贴，鼓励生育就该着眼于“减负”******

　　■ 社论

　　发育儿补贴，就是让政府更多地参与到生育养育成本分摊体系中，减轻育儿经济压力。

　　近日，深圳市卫生健康委就《深圳市育儿补贴管理办法》公开征求意见，办法初步拟定了深圳市育儿补贴标准，明确按照递进式差异化原则发放育儿补贴，其中生一孩、二孩、三孩三年累计补贴分别为7500、11000、19000元，引发舆论广泛关注。无独有偶，济南日前也印发《济南市优化生育政策促进人口长期均衡发展实施方案》，明确济南市户籍按照生育政策于2023年1月1日以后出生的二孩、三孩家庭，每孩每月发放600元育儿补贴，直至孩子3周岁。

　　应看到，自四川攀枝花市2021年7月在全国率先推出育儿补贴以来，包括云南、河北衡水等多地，都出台了育儿补贴政策。这次深圳、济南等地对育儿补贴做出政策安排，挟大城市的身位推出实打实的激励补贴，意味着“发钱鼓励生育”的政策暖风，正更多地从中小城市吹到包括一线城市在内的大城市。

　　这显然来得很有必要：现实中，大城市虽然能吸纳更多的年轻人，但生育率往往更低，年轻人“不想生、不愿生、不敢生”现象往往也更严重。这跟大城市里生活压力更大、工作节奏更快及精养模式对应的养育成本更高，有直接关系。

　　生育问题也是个经济问题。在经济学视域下，生育的实质就是“人口的再生产”，其正外部性很明显，但高成本也会成为影响生育意愿的重要因素。在大城市，生育养育的综合成本通常更高。要提升那些适育年龄人口的生育积极性，还得从为他们切实“减负”着手——这里面的“负”，首先就包括经济负担。

　　在此背景下，深圳、济南等大城市推出育儿补贴，无疑是直击适育年龄人口的真切痛点。拿深圳为例，其超大城市属性本就赋予了其育儿补贴举措以标志性意义，而相对较高的补贴标准和生育补贴对象扩展到一孩的补贴范围，也不乏范本价值。

　　鉴于深圳几乎是“全国最年轻的城市”，根据第七次全国人口普查数据测算，深圳5.36%的老年人口比例尚未达到老龄化社会10%的标准线，以育儿补贴鼓励生育更像是政策靠前发力。也因如此，此举更容易起到示范作用，毕竟，很多地方比深圳更需要有效释放生育潜能、减缓人口老龄化进程、延长人口红利窗口期。

　　一直以来，社会对发育儿补贴有些争论。有人会拿“低生育率趋势不可逆”去否定育儿补贴的存在价值。其实，应该看到，很多家庭对于生育二孩三孩的犹豫观望，都有生活压力因素考量其中，这在大城市尤其明显。发放育儿补贴，就算无法覆盖全部的生育养育成本，也能缓解许多家庭尤其大城市家庭的压力。而个中传递的“鼓励生育”导向，也会在营造向好预期中带来积极反馈。

　　值得注意的是，发放育儿补贴是构建生育友好型环境系统工程中的一步，而非全部。自2021年5月31日中央提出实施全面三孩政策以来，全国多地推出了延长产假生育假、给予家庭买房补贴之类的办法鼓励生育。去年8月，国家卫健委等十七部门更是出台了二十条措施，将婚嫁、生育、养育、教育一体考虑，从产假、医疗、教育、住房、财政、税收、保险等方面多向发力，旨在加快建立积极生育支持政策体系。而给予育儿补贴，正与国家层面将“3岁以下婴幼儿照护费用”纳入减税之列的动作同向而行。

　　说到底，生育是一个家庭的选择问题，也是一个社会的民生问题。发育儿补贴，就是让政府更多地参与到生育养育成本分摊体系中，以减轻育儿经济压力的方式提升人们的生育意愿。

　　（文图：赵筱尘 巫邓炎）